Luego de una tramitación de 8 años, se promulgó la nueva normativa que entra en vigencia a partir del 2 de abril de 2026. Fuera de algunos avances menores, hubo consenso entre políticos, académicos y especialistas, en torno a las deficiencias del nuevo cuerpo legal, especialmente para enfrentar los nuevos riesgos en materia de ciberseguridad.
El sistema notarial y registral chileno enfrenta un cambio importante y en pocas palabras, un futuro incierto, tras la promulgación de la Ley 21.772. Esta fue la principal conclusión de un seminario realizado este lunes en la Universidad Central, destacada como la «casa del derecho registral», por ofrecer un magister dedicado a este ámbito.
El encuentro fue organizado por los dos sindicatos del Conservador de Bienes Raíces de Santiago (CBRS).
La actividad congregó a exautoridades, parlamentarios, académicos y expertos, quienes, casi por unanimidad, hicieron un análisis crítico y fundamentado de la nueva la ley, calificándola como deficiente y jurídicamente problemática.
La Ley 21.772 fue publicada el 1 de octubre de 2025, tras un extenso debate parlamentario que se extendió por cerca de 8 años. La norma entrará en vigencia seis meses después de su publicación, específicamente el 2 de abril de 2026. El proyecto, que pasó por tres gobiernos diferentes, surgió originalmente desde la Comisión de Constitución de la Cámara de Diputados y requirió una Comisión Mixta para su despacho final.
Entre los principales expositores se encontraron el exministro y exparlamentario Osvaldo Andrade, la diputada Camila Flores, los académicos Marco Antonio Sepúlveda y Santiago Zárate, el experto en aspectos laborales, profesor Nazmi Dapik, el especialista en ciberseguridad Francisco Fernández, y Santiago Escobar, abogado y asesor de uno de los sindicatos, quien siguió de cerca la tramitación de la ley.
El tono general del seminario fue altamente crítico respecto al resultado final del proceso legislativo.
Santiago Escobar, en sus conclusiones, fue categórico: «La ley es mala”, enfatizó. El abogado recordó que el proyecto cambió su idea matriz tres veces durante la tramitación y que nunca se planteó realmente una reforma del sistema registral, sino solo de algunos aspectos del mismo. Uno de sus principales problemas, dijo, es que “no trae una definición de oficio”, dejando la duda de si el oficio conservatorio es un servicio público o una patente gestionada por un privado. Además, a su juicio, “la ley lesiona profundamente los derechos de los trabajadores porque los excluye como propietarios de los sistemas digitales aplicados al interior de los oficios, pese a que los testean, reformatean y corrigen, incluso sin norma laboral que los obligue”. Escobar también señaló que la ley siempre estuvo desfinanciada y se omitió “en pronunciarse sobre una consolidación nacional del sistema, lo cual es un grave defecto que no permite seguir la ruta de beneficiarios finales y combatir el lavado de activos en el sector inmobiliario, uno de los principales lugares de riesgo de crimen organizado según datos de inteligencia financiera nacional”.
Por su parte, Marco Antonio Sepúlveda, profesor y experto en aspectos registrales, compartió la crítica, asegurando que el cuerpo legal «no aporta nada» y lo calificó como un «espejismo de modernización». Sepúlveda criticó la deficiente técnica legislativa elemental, citando el ejemplo de que el nuevo artículo 451 del Código Orgánico de Tribunales establece plazos distintos para inscribir (días corridos o hábiles) en diferentes Cortes de Apelaciones a lo largo del país.
Entre los fallos de la nueva legislación registral, Sepúlveda destacó que la ley no se preocupó del fraude registral y ni siquiera se consideró la implementación de una alerta registral. “El sistema registral chileno se ha quedado atrás, seguimos trabajando con una normativa que data del año 1857”, dijo.
Sepúlveda reveló que hay un error grave en el nuevo Artículo 78 sobre la inscripción de dominio, donde no es necesario señalar los deslindes, solo la superficie y planos (si los hay), lo cual generará problemas de orden público y obliga a exigir superficie en todas las inscripciones.
Paralelamente, el abogado cuestionó que la inscripción de dominio deba hacer expresa indicación a la Constitución de bien familiar, una limitación a la facultad de disposición que, a su juicio, no tiene cabida en el registro de propiedad, reflejando la escasa noción de derecho registral que hay en Chile.
En su exposición, el abogado Santiago Zárate, al abordar el aspecto notarial, concordó en que la ley «no representa una verdadera reforma, pero sí un avance», logrando solo actualizar el sistema en sus aspectos orgánicos y funcionales. Zárate identificó un problema fundamental con el uso recurrente de la palabra «funcionarios» para referirse a notarios y conservadores, resucitando la idea de que son funcionarios públicos, a pesar de ser personas privadas investidas de una función pública. Esto podría propiciar demandas contra el Estado por falta de servicio. También criticó que, con el nuevo sistema de nombramiento, el Poder Judicial salió del espectro de la selección, quedando en manos del Ejecutivo (Ministerio de Justicia, Servicio Civil y Consejo de Alta Dirección Pública).
Riesgos laborales y tecnológicos agravados
Los expertos laborales y tecnológicos señalaron que la nueva ley crea tensiones y riesgos para los trabajadores y los oficios.
Nazmi Dapik centró su exposición en el impacto laboral generado por el Artículo 482 del Código Orgánico de Tribunales. Indicó que la modificación conlleva consecuencias laborales que no estaban bien previstas y que la redacción del cuerpo legal «no era feliz». En este sentido, el principal punto de conflicto es la facultad del nuevo funcionario entrante para solicitar judicialmente la terminación de los contratos o la inoponibilidad de las cláusulas. Esta solicitud procede si el contrato o cláusula provoca un «gravamen injustificado o excesivo».
Dapik advirtió que esta norma Limita la protección de los derechos adquiridos de los trabajadores. A su juicio también vulnera el principio básico de continuidad laboral y permite cuestionar incluso las cláusulas de los contratos colectivos, lo que constituiría una vulneración al artículo 19 y al Convenio 87 de la OIT sobre libertad sindical.
En caso de termino de contrato, el trabajador solo tendría derecho a la indemnización por años de servicio, sin derecho a la indemnización por aviso previo. El experto concluyó que, en su aplicación, estas normas “son ambiguas y están sujetas a la interpretación de los tribunales laborales”, lo que podría significar que la modernización conlleve la precarización del trabajo.
Osvaldo Andrade ex ministro del Trabajo y exdiputado, mencionó que, en el ámbito laboral, el esfuerzo por incorporar normas que garantizaran los derechos adquiridos por los trabajadores a través de la negociación colectiva no fue exitoso. Criticó que el Ejecutivo” no mostró voluntad para impulsar la negociación supraempresa (ramal), a pesar de que este gobierno la preconiza.”
Francisco Fernández, experto en ciberseguridad, puso el foco en los riesgos tecnológicos de todo el sistema, particularmente a partir de las Leyes de Ciberseguridad y la de Protección de Datos personales y que la reforma registral no consideró. En un número indeterminado de oficios registrales se continúa con procesos manuales lo que atrasa la solución de brechas tecnológicas y la compatibilidad entre oficios a lo largo del país, a lo que se debe agregar lo escaso de gente especializada a cargo de los sistema registrales y notariales. Fernández alertó sobre los principales riesgos que enfrentan los oficios como el Ransomware (secuestro digital), que suspende los procesos, daña la integridad de los datos y cobra por devolverlos, incluyendo los respaldos.
Al anterior se agrega el Phishing con robo de credenciales de acceso, que permite acceder a los sistemas de forma legítima,o vender esas credenciales en la dark web como sucedió en el caso de un banco donde una credencial personal se vendió en esta por US$6. 000.
Adicionalmente, Fernández enfatizó que la entrada en vigencia de la Ley Marco de Ciberseguridad y la Ley de Protección de Datos implicará enormes exigencias de reportes de incidentes, implementación de sistemas de gestión de seguridad, planes de continuidad operacional, y protección de datos, tareas para las cuales muchos conservadores no están hoy en condiciones de solucionar y nadie sabe quién debe asumir los enormes costos de todo el sistema.
Desafíos para el Futuro
La diputada Camila Flores, aunque no tan crítica como los académicos, reconoció que “quedó mucho por avanzar y perfeccionar”. Su principal objeción al resultado final fue que la ley no dio suficiente importancia y relevancia a la trayectoria y el mérito para el nombramiento de nuevos cargos, especialmente en el segundo escalafón”, dijo. También criticó que la división del Conservador de Bienes Raíces de Santiago en cuatro fue una «pelea brutal» impulsada por el «reproche de que ganaban mucho dinero», y no porque el sistema no funcionara bien.
El exministro Andrade sugirió que los sindicatos deberían generar iniciativas legislativas, como la posibilidad de crear un capítulo específico en el Código del Trabajo vinculado con los trabajadores del sistema registral (un estatuto).
Finalmente, hubo un llamado unánime a la necesidad de «juntar fuerza» entre la academia, el ejercicio profesional y los gremios, reconociendo que los trabajadores tienen una gran experiencia en la implementación de los sistemas internos. Subrayando que el país necesariamente se encamina a ser un Estado Digital, en el cual la prevención en ciberseguridad debe centrarse en los sistemas internos que permiten la anticipación y que los trabajadores conocen mejor que nadie. Pues anticipar los riesgos es clave, pues “los daños en materia digital son muy rápidos e infinitamente más costosos” se dijo.
