No hay peor sordo que el que no quiere oír. Es el caso de tres sucesivos gobiernos desde el 2018 a la fecha, con una obtusa apuesta por una ley de Reforma del Sistema Registral o ley de notarios, que desarma lo poco bueno que existe y llena de incertidumbre el sistema registral nacional en su conjunto.
La ley partió con la creación de 3000 fedatarios, lo que equivalía a privatizar la fe pública en el país, algo felizmente rechazado. Pero la incompletitud de la ley es evidente. Lo que quedó no trae normas en derechos de agua, pertenencias mineras, concesiones marítimas y otras. Tampoco un diseño de estandarización de registros y servicios para que los procedimientos sean los mismos en todo el país, algo hoy imposible por el atraso tecnológico de la mayoría de los conservadores. Menos aún una idea de plazos.
En la Región Metropolitana se propone una división del Conservador de Bienes Raíces de Santiago (CBRS) el de mejor funcionamiento tecnológico y eficiencia del país, y que sólo abarca 26 de las 52 comunas de la RM. Hay conservadores en Pirque, Pedro Aguirre Cerda, Peñaflor y otras. La división generaría una gran incertidumbre en los actuales registros al obligar a los propietarios a migrar sus títulos. Para darse cuenta, basta mirar los avisos del portal del conservador de Peñaflor.
En las comunas periféricas, incluidas las del CBRS, emerge el problema de derechos de agua registrados pero disociados de la propiedad inmobiliaria. El cambio de hecho del uso del suelo vendiendo predios rurales mediante derechos porcentuales y que los conservadores se niegan a inscribir o anotar al margen de los registros por “sospecha de loteos brujos”, ha generado una tensa incertidumbre de derechos de propiedad. Ello es visible en grandes paños transformados en parcelas de agrado: Pirque, Peñalolén, Maipú, San Bernardo, Peñaflor, Colina, Quilicura, Huechuraba, entre otras comunas. Tampoco hay certeza que los derechos reales de agua inscritos, muchas veces en un conservador diferente a donde se ejercen vinculados a propiedad inmobiliaria realmente existan. Nadie le ha preguntado a la Dirección de Aguas del MOP qué opina.
En 7 años de discusión nunca se escuchó mencionar el concepto ciberseguridad, muy poco de la transición tecnológica de los registros, y menos aún de su carácter de servicio público, semifiscal o paraestatal regulado en su vértice por el Código Orgánico de Tribunales. Ni de cuestionar que sea una designación política con una “concesión regia o patente de explotación comercial”, mientras sus empleados y trabajadores son de Código del Trabajo. Esa distinción nunca estuvo en la discusión.
En la historia de la Ley hasta ahora construida, ya constan los giros irracionales de prioridad gubernamental y la nula aplicación de inteligencia legislativa. Salvo contadas excepciones parlamentarias como el exdiputado Marcelo Schilling y senadores como Pedro Araya, Francisco Huenchumilla o Manuel José Ossandón, esta ley debe ser una de las peores que ha tramitado el parlamento en 30 años de democracia. En gran medida porque nunca tuvo un ministerio de Justicia que efectivamente cooperara con racionalidad al proceso.
Conservadores y Sindicatos
Con 7 años de tramitación la prensa ha enfocado más la forma que el fondo. Cuánto gana un conservador en el CBRS o hipotéticos privilegios de los trabajadores, todo sin mucho contexto.
El cargo de conservador lo decide la política, son auxiliares de la justicia según el Código Orgánico de Tribunales, o sea empleados públicos. Si ganan 150 millones mensuales o más es porque el poder político les entregó una patenta regia, fija las tasas que deben pagarle los usuarios y nunca les pusieron un límite de sueldo. ¡Conservador amigo, el gobierno está contigo! fue el lema. Por ejemplo, el conservador de Hipotecas, el más nuevo en su cargo, en casi dos años de ejercicio ha ganado unos 3 mil millones de pesos. Calcule usted lo recibido por 10 o más años. Obviamente super ricos como los denominó la prensa.
Los trabajadores del CBRS en cambio, se rigen por el Código del Trabajo. Son 500 agrupados en 2 sindicatos, y distribuyen sus ingresos de acuerdo a una escala profesional propuesta por ellos mismos y modelada en años por los convenios colectivos en una acción de sindicalismo responsable. Estos son el 77% de lo que queda luego de descontados los gastos generales. Ello produce sueldos decentes y no privilegios, construidos en parte importante por la solidaridad mutual de los propios trabajadores, quienes desempeñan una función crítica que es crítica para la sociedad y la seguridad del país. Nadie ha reparado que en su mayoría son profesionales, y que constituyen el pilar de la seguridad en el CBRS.
Ello porque la ley, con los baches que presenta, abre un número indeterminado de puertas traseras para los ciberdelitos del crimen organizado que amenazan al país. La indefinición del carácter del servicio conservatorio los deja fuera del control directo de la Agencia Nacional de Ciberseguridad ANCI por depender del Poder Judicial. Y aunque están obligados a reportar incidentes de ciberseguridad su heterogeneidad tecnológica hará de sus reportes un galimatías de descontrol, estén donde estén.
El sistema del CBRS no le cuesta un peso al Estado. Todo sale de las tasas que pagan los usuarios. ¿Y entonces, qué interés mueve la reforma? ¿Capturar el negocio de 600 millones mensuales de los conservadores de Santiago? Quizás eso explicaría que la moción inicial de división la propusieran el senador socialista Álvaro Elizalde, actual ministro del Interior cuando era senador por la región del Maule junto con Matías Walker senador por Coquimbo, ex DC. O sea, ambos de fuera de Santiago.
Tal vez el motor fue un gran negocio digital con algún consorcio extranjero, que sería facilitado por la ley al disponer de discrecionalidad presidencial sobre los oficios registrales. Para dividirlos, agruparlos, redistribuirlos, etc. como se quiera. O simplemente la visión de chiringuitos menores de venta de diplomados en derecho registral con una ley que aun no está aprobada, como el propuesto por la Universidad del Alba bajo la dirección de Cristián Monckeberg, esposo de Paulina Núñez, senadora RN por Antofagasta y actual presidenta de la Comisión Mixta. Todo sin conflicto de interés y con el modesto apoyo del conservador de hipotecas.
La solución orgánica siempre ha sido simple y no requería ley. Fijar un límite salarial a los conservadores. Que ninguno gane más que un ministro de Corte de Apelaciones. Que se renueven cada 8 años, sin reelección y elegidos por concurso. Y que con los excedentes que hoy son apropiados por los conservadores en los oficios grandes se forme un fondo para mejorar tecnológica y digitalmente a los que tienen déficit en todo el país. Y que los sindicatos del CBRS y sus convenios colectivos sirvan de ejemplo vivo sobre cómo modelar un servicio de excelencia en todo el país, con probidad y sin que el Estado ni los concesionarios pongan un solo peso de sus bolsillos.
Porque el único pilar fundamental en los oficios conservadores complejos como el de Santiago y en todo el país son los trabajadores, altamente especializados en procedimientos registrales, a quienes los hacedores de leyes han omitido sistemáticamente.
